一、项目基本情况

1、服务地址：沈阳市沈北新区沈北路200号（东北育才学校双语校区）。

2、服务面积：占地面积：158696平方米；建筑面积：91016.49平方米；绿化面积：约111066平方米。

二、项目委托服务范围

（一）校区自然情况与重点服务区域

1、东北育才学校双语校区（建筑面积91016.49平方米）

（1）行管中心共4层，局部5层，6544.17平方米，含公共办公室12间、教室8间、会议室2间、档案室3间、卫生洗漱间8间、音响及监控室1间、消防控制主机系统1套、分变电所1间（含变压器2台、每台容量800kva）、配电间3间、消防高位水箱18立方米及公共区域。

（2）信息楼共4层，局部5层，10188.12平方米，含公共办公室10间、教室11间、卫生洗漱间6间、网络控制中心1间、国际报告厅1间、心理咨询中心1间、图书馆1间、电子阅览室1间、录播教室1间、电教室2间、小学复印室1间、配电间4间、消防排风系统组件1套、小学活动室1间、报告厅风机室3间及公共区域。

（3）艺体中心共2层，6643.93平方米，含办公室4间、教室17间、卫生洗漱间2间、体育馆1间、中学器材室1间、小学器材室2间、收发室1间、中学复印室1间、配电间2间、消防排风系统组件1套、广播室1间及公共区域。

（4）中学1号楼共3层，局部4层，4464.79平方米、含公共办公室11间、教室21间、配电间3间、卫生洗漱间6间及公共区域。

（5）中学2号楼共3层，局部4层，4401.43平方米、含公共办公室11间、教室21间、卫生洗漱间6间、广播室1间、配电间3间、阶梯教室1间及公共区域。

（6）中学3号楼共3层，局部4层，5040.21平方米、含公共办公室9间、教室21间、卫生洗漱间6间、配电间3间、实验室13间及公共区域。

（7）小学1号楼共3层，局部4层，3921.4平方米、含公共办公室13间、教室21间、卫生洗漱间6间、广播室1间、配电间3间、阶梯教室1间及公共区域。

（8）小学2号楼共4层，局部5层，7226.01平方米、含公共办公室9间、教室21间、卫生洗漱间6间、配电间3间、小学学生食堂1间及公共区域。

（9）A寝（男寝）共6层，局部7层，9452.19立方米，含寝室270间、音响广播及收发室1间、淋浴间1间、卫生洗漱间12间、电锅炉加热系统组件1套、热水箱（小）12立方米、热水箱（大）26.75立方米、太阳能加热系统组件1套、配电间1间及公共区域。

（10）B寝（女寝）共6层，局部7层，9452.19立方米，含寝室263间、音响广播及收发室1间、淋浴间1间、卫生洗漱间12间、电锅炉加热系统组件1套、热水箱（小）12立方米、热水箱（大）26.75立方米、太阳能加热系统组件1套、物业食堂1间、配电间1间及公共区域。

（11）C寝（小学寝）共6层，局部7层，10548.09平方米，含寝室289间、音响广播及收发室1间、淋浴间12间、卫生洗漱间24间、电锅炉加热系统组件1套、热水箱（小）12.5立方米、热水箱（大）26.75立方米、太阳能加热系统组件1套、配电间1间及公共区域。

（12）体育场看台及下方场馆共1层，827.97平方米，包括乒乓球馆、工会健身馆。

（13）中学食堂共3层，10556.3平方米，地下1层停车场及其他设施3399.5平方米、1层教工食堂3459.7平方米、2层学生食堂3697.1平方米及公共区域。

中学食堂地下1层其他设施：

① 生活和消防二次加压泵房。

② 消防、生活用水二次加压控制系统。

③ 消防地下水池1箱，400立方米。

④ 二次供水水箱2箱，共390立方米。

⑤ 园区总变电所1座，含变压器2台、每台容量800kva，高压室、低压室。

⑥ 发电机机组1套。

（14）校内其他设施：

① 叠水池1座。

② 绿化鱼池1座。

③ 门卫室2座、南门、北门，东门岗亭1座。

④ 室外体育场1座，足球场16144.81平方米。

⑤ 室外篮球场1座，3976.39平方米。

⑥ 室外排球场1座，1661.4平方米。

⑦ 小学体育场1座，4065.75平方米。

⑧ 二楼弧形连廊，1519.9平方米。

三、项目委托管理服务事项

（一）建筑物、构筑物维修、养护和管理

负责对校区内全部建筑物、构筑物以及场地、路面微景观进行维修、养护和管理。重点保证建筑水电暖通、围护结构、楼梯通道、消防设施、室内吊顶、门窗、卫生间、出入口、墙面、地面及园区围墙等维修、养护和管理。

（二）设施设备（含监控、消防及教学及普通办公设备）的维修、养护、运行和管理

负责按国家规范全年365天每天24小时对校区给排水系统、强弱电系统、供暖系统、照明系统、消防系统、安保系统及等公用设施设备的维修、养护、运行和管理；负责按学校师生使用需求，对教室办公室、学生教室、公用教室、食堂、常规设施设备（电化教学设备和网络数字设备除外）等的维修、养护。

（三）保洁服务

负责采购人建筑内公共区域、特定房间的卫生保洁，负责双休日及寒假期间的园区主干道除雪（不按加班计算），负责采购人园区环境及校门前全年365天的卫生保洁工作（不按加班计算）。

（四）绿化服务

负责采购人园区全部室外绿化养护、服务，标准达到《沈阳市城市园林绿化养护质量标准和操作规程(试行)》中园区绿地的养护、服务标准。

（五） 消防服务

每周检查记录校园内公共部位的消防设施，确保完好，绘制消防设施分布图，做好室外设施的日常维护；建立消防器材的台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限；经常性开展消防业务培训，制定完善的预案并演练，使每一个秩序维护员人员能胜任校园义务消防员的角色；发现有人擅自动用消防设施的，应及时制止并报告学校；发现火灾隐患，立即报告学校并设法消除；发生火警，能冷静处置，按预案进行火灾报警、人员疏散、组织扑救、抢救物资等工作。

（六）其他

负责采购人临时委托的物业服务内容，无条件的配合学校各类大型活动或迎检工作。

四、人员岗位配置及要求（ 53 人）

（一） 项目经理（1人）

1、人员分配：双语校区1人。

2、要求：男性，60岁以下，具有专科以上学历 （投标时须提供证书复印件） ，负责24小时与校区总务负责人沟通，完成物业服务项目的工作安排、管理，实施员工培训及工作监督指导，协调重大活动项目中的物业服务，及时向采购人提出有关合理化建议，具有10年以上物业管理经验且服务面积不低于10万平方米，身体健康，责任心强，五官端正，气质端庄。

（二）设施设备的维修、养护、运行和管理（1 2 人）

1、管理员（3人）

综合服务管理员（ 1 人）：要求：男性，35周岁以下，负责指挥工程系统全面运行、维修、核算能源等管理工作，并参与综合维修，库房维修用品管理。具有本科或本科以上学历 （投标时须提供证书复印件） ，身体健康，3年以上后勤工作经验且管理面积不低于10万平方米，熟练电脑操作。

消防工作综合管理员（ 1 人）：要求：男性，45周岁以下，身高1.75米以上，持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书 （投标时须提供证书复印件） ，负责安保管理工作，综合协调校区消防监控，并参与值班。懂电脑操作，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的安保业务培训，政审 合格。有 8 年以上工作经验且管理面积不低于10万平方米，熟练电脑操作。

校园环境及绿化服务管理员（ 1 人）：要求：女性，55周岁以下，具有10年以上保洁管理工作经验且服务面积不低于10万平方米。负责保洁服务队伍的指挥管理、监督检查、技能培训工作，负责保洁工作的监督检查，保洁库房物品管理，并参与保洁、校园环境绿化等工作综合管理。

2、电工（3人 其中 1名 高压 电工 ， 2名 低压 电工 ）

（1）人员分配：双语校区3人（含电工班长）。

（2） 要求：男性，60周岁以下，负责变电设施的日常值班和相关系统维修维护，并参与综合维修工作。有过5年以上面积不低于10万平方米维修工作经验。身体健康，须持有特种作业操作证（电工） （投标时须提供证书复印件） 。

3、综合维修（ 6 人）

（1）人员分配：双语校区 6 人（含综合维修班长1人）

（2）要求：男性，60周岁以下，至少 1 人须持有持有特种作业操作证 （焊接与热切割作业） （投标时须提供证书复印件） ，负责学校电锅炉房及太阳能系统的设备、设施的检查、维修、维护；负责水、电设施的日常维修维护及电梯的监督、检查、维护。办公家具、学生桌椅、门、窗、暖气管道阀门及日常用水管道阀门等设施的日常24小时维修工作。有过2年以上面积不低于10万平方米维修工作经验。综合维修班长具有5年以上工作经验。

（三）消防服务人员（ 2 人）

（1）人员分配：双语校区 2 人。

（2）要求：男性，55周岁以下，须持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书 （投标时须提供证书复印件） ，负责消防设施设备的检查、维修、维护。

（四）保洁服务（3 4 人）

1、保洁班长1人

要求：女性，60周岁以下，具有10年以上保洁管理工作经验。负责保洁服务队伍的指挥管理、监督检查、技能培训工作，负责保洁工作的监督检查，保洁库房物品管理，并参与保洁。

2、保洁员3 3 人

（1）人员分配：双语校区3 3 人。（其中7人为 夜间保洁 ,1人为厨 师 ， 厨师每天为保洁做一次中午饭）

（2）要求： 60周岁以下，具有3年以上保洁工作经验。负责各楼门入户台阶、楼内公共部分和指定房间的保洁工作，包括走廊、楼梯、公共卫生间、消防通道、浴池、公共区域门窗玻璃以及领导办公室、公共会议室等区域清洁服务及垃圾清运工作。 其中： 双语校区 室外保洁1人，维持校园卫生、按时清理学校垃圾、对学校垃圾进行归类、保持垃圾房整洁。

（五）绿化服务（ 4 人）

1、绿化班长1人

要求：男性， 60周岁以下，负责每日巡查校区内树木、草坪的基本情况，发现病虫害、枯萎等灾害能积极整治，参与绿化工作；负责安排、指导树木、草坪的修剪、灌溉、施肥等。

2、绿化工 3 人

（1）人员分配：双语校区 3 人。

（2）要求：男性，60周岁以下，负责对学校内草坪、树木进行养护作业。

五、项目管理服务标准

（一）建筑物、构筑物维修、养护和管理

房屋建筑室内外屋面、立面、雨搭、廊柱以及内墙墙面、地面等，整洁无破损，外观完好率100%，功能完好率100%，建筑外墙、园区围墙无污渍、杂物，无非法宣传物。问题排除时限不超过24小时，大修经采购人同意后按计划完成。园区室内外无任何建筑安全隐患。其中，玻璃幕墙、雨搭、屋面均应由物业公司安排专业资质人员，每半年至少进行一次清理，采购人不另付费。向采购人提供完整建筑维修、养护记录。

（二）公用设施设备（含监控、消防及普通办公设备）的维修、养护和运行管理

水电暖通等专业设备及教学及普通办公设备运行均满足使用需求，外观完好率100%，功能完好率100%，故障排除时限不超过24小时，向采购人提供完整设备检查、维护记录。

（三）消防设施管理工作。

（1）负责学校消防设施的维护与维修工作。

（2）消防报警联动设施的24小时监控与管理。

（3）应急疏散设施的维护与维修。

（四）绿化养护、服务管理

绿化服务严格按照采购人提出的《沈阳市城市园林绿化养护质量标准和操作规程(试行)》园区绿地标准进行工作，有绿化工作计划，有措施保证绿化成活率不低于98%。向采购人提供完绿化工作记录。

绿化标准具体内容为：

1、绿化植物

（1）树木生长健壮，树冠完整美观。

①主侧枝分布均匀、通风透光，无枯死枝和人为损坏。

②树体无杂物缠绕、悬挂。

③无枯死树，保存率98%以上。

（2）绿篱、整型植株枝叶茂密，不脱脚。

①无缺株断条。

②修剪及时、整齐美观，篱顶篱壁平整、棱角和线条统一划齐；

（3）草坪长势良好。

①无明显杂草、无老化、无斑秃现象。

②人工草坪纯度90%以上。

③自然草坪无高荒草，覆盖率达98%以上。

（4）花卉栽摆整齐、色彩鲜艳。

①无明显枯死株、无倒伏和人为损伤，缺株率不超过3%。

②适时换花，残花叶低于5%。

2、病虫害防治标准

（1）树木病虫害防治

①钻蛀害虫（光肩星天牛、芳香木蠹蛾等）有虫株率不超过2%。

②枝干害虫（日本松干蚧、柳蛎蚧等），枝条平均每50cm长活虫不超过5头，有虫株率不超过3%。

③食叶害虫（天幕毛虫、各类毒蛾、蚜虫、葡萄艳虎蛾等）被虫咬的叶片每株不超过5%。

④病害（松落针病、杨褐斑病、苹桧锈病等）发病株率不超过5%。

（2）草坪病虫害防治

①地下害虫（金龟子、夜蛾等）危害面积不超过总面积2%。

②食叶害虫（粘虫、草地暝等）被虫咬的叶片不超过5%。

③病害（早熟禾叶锈病、叶斑病等）叶片不超过5%。

（3）及时普查和扑灭各种检疫性害虫（美国白蛾、美洲斑潜蝇等），虫情查清和防治率要达到100%。

3、设施的维护

（1）园区内达到全天候、全方位的清扫保洁。

（2）绿地整洁、无乱堆乱放、无垃圾杂物，无积水。

（3）路面平坦无坑洼，清洁无杂物，无积土。

（4）园林设施完好率达98%以上。

（5）设施外观整洁，无乱刻乱画乱贴现象，无破损倒伏现象。

①各种标牌规范、醒目，准确无误。

②垃圾房四壁清洁无刻画，无蝇蛆，无满溢。

③果皮箱定期清倒、定期刷洗。

（6）喷泉正常开放。

（7）水面干净无漂浮物，驳岸整齐美观、完好；水质达标，无臭味。

（四）保洁服务管理

保洁服务能够科学定人定岗，达到东北育才学校保洁工作标准要求。具体标准如下：

（1）地面（台阶）光洁、无灰尘、无污迹、无杂物。

（2）墙面光洁、无灰尘、无污迹。

（3）天花板光洁、无污迹、无虫网。

（4）各屋外标牌应及时清洁。

（5）台、柜、阳台、窗口光洁无灰尘、无印迹；

（6）扶梯、扶栏、扶杆、扶梯玻璃等要光亮、无尘、无印迹。

（7）门窗、门窗玻璃、室内消防门等无污迹。

（8）室内花盆无污迹、无杂物。花卉叶片光洁、无枯枝枯叶。

（9）卫生间全部洁具、墙面、地面无水垢、无污渍、无异味

（10）公共区域垃圾每日两清，无堆积。

（11）公共区域暖气、消防箱、消火栓、报警器无灰尘、无杂物。

（12）公共会议室、会场及学校展示区域随时达到整洁有序的使用标准。

（13）建筑物外楼梯无尘土、无杂物。

（14）每名保洁员的保洁用具摆放要整齐，位置固定且美观隐蔽。

六、其他要求

1、物业公司独立承担本物业的一切管理责任，不得将本物业的管理责任转让给第三方。

2、物业公司中标后必须向采购人提供书面完整的《项目管理标准》、《员工工作标准》、《工作管理制度》、《人员奖惩规定》，并征求采购人意见进行修改调整，不能提供完整材料，采购人可以拒绝物业公司入场。

3、物业公司进场时，应对校区所有绿化植物进行备案，如因物业养护管理不当导致校区绿化损失时，由物业公司原位原样进行恢复。

4、接受政府有关部门的监督、指导。每次物业履约验收时，接受三个公办校区各总务负责部门负责人审核。采购人物业服务监管层级为： 学部总务干事--校区总务负责人--后勤保障部负责人。

5、物业公司入场时，必须接受采购人各校区总务负责人对进场服务人员的身份确认，入场人员实际或公司实际不符时，采购人有权拒绝中标物业公司进场，同时追究中标物业公司相关法律责任。物业公司对岗位人员必须先行考核，不得无条件沿用原有岗位人员。

6、物业公司需每月最后一个周五以工作汇报会议方式进行工作小结和意见征询，并随时接受采购人的监督和指导。

7、建立物业的管理服务档案，其中包括秩序维护档案、维修维护工作档案、绿化工作档案和物业项目经理巡视检查档案，档案内容要符合采购人要求，并随时接受采购人检查。

8、物业公司每年须为员工提供三套工作服装（春秋、夏季、冬季），三套服装均含上衣、裤子、腰带、鞋帽、水靴（保洁、绿化、维修）。如遇特殊天气对于室外作业应额外提供口罩、雨衣、防护服、靴子。

9、物业公司需按岗位实际数量和需求，向员工提供相应的劳保用品（维修、绿化人员每月2副线手套、保洁人员每月2副塑胶手套、所有服务人员每月1袋洗衣粉）

10、绿化服务所产生的垃圾、树枝必须及时清理，不得堆积，清运及处理费用由物业公司承担，绿化需无条件配合采购人绿化工程。

11、维修服务需无条件配合采购人维修工程，遇有大型活动物业公司需无条件增派人员为采购人提供临时服务。

12、对采购人的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如存在物业管理工作实际需要，须经采购人批准并审定费用预算后方可实施，采购人提供物业办公室一间，办公设备耗材等由物业自备。

13、物业公司承担物业所有从业人员的劳务费用，并为员工缴纳意外伤害保险，并负担其工伤、意外伤害的补偿。

14、采购人支付的物业费中，含有人员工资、服装费、绿化（服务、农药化肥、机械用油、绿化垃圾清运等费用）、社会保险、管理费、税金、利润等项费用。采购人不再向物业公司支付与此相关的任何费用。

15、物业公司每月需向采购人提供本校物业在岗人员登记表，物业公司可在采购人同意的情况下调整人员，但不可减少人员。物业公司中标后，必须严格执行投标文件中的服务人数。

16、物业公司的所有人员严格遵守采购人的保密制度，物业公司不得招聘曾有不良行为的员工。

17、物业公司有义务完成校内临时性的其它工作。

18、物业公司必须实施员工早中晚上下岗打卡签到制度，自备签到设备，物业员工必须严格遵守作息时间：上午7：00-11：30时；下午12：30-16：30时。如遇特殊情况物业公司须无条件安排人员到岗，物业公司不得擅自减员，如有请假、迟到等不能按时到岗情况必须在提前一天通知采购人，并安排顶岗人员，如未通知采购人或出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一处罚，直接从当月物业费中扣除；如有员工离职，物业公司必须在3天内招聘人员，招聘期内安排专人顶岗，如未安排顶岗出现空岗漏岗问题，按中标总额千分之一处罚，直接从当月物业费中扣除。物业公司负责向采购人随时提供员工上下班打卡签到情况。

19、如因物业公司管理及操作过失导致管理范围内设施设备、建筑、器械、植物等损失，物业公司无条件按原样恢复或原值赔偿。

20、物业公司必须严格按照《劳动合同法》依法用工，严格按照市财政局、市人社局服务企业用工管理规定，严格执行市教育局对物业服务履约的各项要求，中标服务期内不得以任何理由调高物业服务费用或降低服务标准。

21、物业公司服从并配合学校假期、法定节假日安排，不得索要额外费用。

22、物业公司需根据学校卫生防疫需求，制定详细消杀作业标准及方法，并具体实施。

注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。